Бизнес-цитатник
23 июня 2018
Вывод новых проектов на загородном рынке Петербурга практически прекратился
Таковы данные экспертного бюро «Сперанский»
В мае загородный рынок продолжил компенсировать низкую активность начала весны. Сделок было довольно много. Что примечательно, активность покупателей была даже выше апрельской, тогда как обычно бывает иначе: продолжительные майские праздники оборачиваются небольшим снижением числа продаж.
На 111 участников информационного обмена было зафиксировано 139 продаж (на 10,6% больше, чем в апреле). Из этого числа 111 сделок пришлось на участки без подряда, три – на коттеджи и 25 – на секции таунхаусов.
Суммарная выручка участников информационного обмена составила 272 млн. рублей, что также примерно на 10% выше апрельских показателей. Однако высокий заработок «обеспечили» продажи коттеджей, а доход, полученный девелоперами от продажи участков, несколько сократился. В мае заметно выросли продажи участков низкого ценового уровня (до 100 000 руб/сотка), а покупки наделов среднего ценового уровня (от 100 000 до 250 000 руб/сотка) сократилась. Более дорогие участки продаются стабильно хорошо. Темп их продаж вырос примерно в полтора раза по сравнению с прошлым годом (эта тенденция проявилась с начала осени 2017 года).
Вывод новых проектов на загородном рынке практически прекратился. В различных СМИ пишут о двух новых коттеджных поселках якобы выведенных в продажу в мае. Однако, мягко говоря, выдают желаемое за действительное. Один из них — «У Реки Сестры» от частного застройщика на самом деле он был выведен в продажу еще в 2015 году. Другой указываемый среди новичков проект «Луг» — на самом деле 21 участок из коттеджного поселка «Репинские усадьбы» компании «Олимп групп». Никаких изменений нет, те же по площади участки и те же цены.
Реально же в продажу в мае вышел лишь проект «Солнечный мир», про который профильные СМИ почему-то не упоминают. Возможно, потому что он пока не упоминается ни в одном рекламном объявлении.
«Главстрой-СПб» открыл продажи квартир в последнем корпусе 13-й очереди ЖК «Северная долина»
Минимальная стоимость жилья – от 2,2 млн рублей. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию – четвертый квартал 2019 года.
«Главстрой-СПб» приступил к реализации квартир в 13-й очереди жилого района «Северная долина». В продажу выведен корпус №1 общей площадью 28 815 кв. м. Жилая площадь здания составляет 18 753 кв. м. Площадь встроенно-пристроенных помещений – 782 кв. м.
Последний корпус 13-й очереди ЖК «Северная долина» возводится в 20 квартале нового микрорайона, на пересечении улицы Николая Рубцова и строящегося Толубеевского проезда. Он входит в комплекс зданий (корпуса №1 и №2), объединенных общим стилобатом и трехэтажной пристройкой. В цокольной части разместится паркинг на 158 машино-мест, в пристройке – объекты социально-бытового назначения.
В непосредственной близости к дому будет расположен детский сад на 260 мест и школа, рассчитанная на 825 учащихся. В настоящий момент «Главстрой-СПб» завершает проектирование данных объектов. Строительные работы планируется начать в ближайшие два года. Ввод зданий в эксплуатацию запланирован на 2020-2021 годы. В этом же квартале расположен уже сданный в эксплуатацию детский сад, который откроет двери для своих воспитанников осенью этого года.
В 200 метрах от корпуса находится действующий торговый центр «Парнас», в котором разместились рестораны, магазины различного назначения и другие объекты инфраструктуры. В удаленности 300 метров расположен медицинский центр. В соседнем корпусе №19Б предусмотрен опорный пункт полиции.
В доме запроектирована 551 квартира площадью от 24,1 кв. м до 53,8 кв. м. Покупателям доступны более 17 вариантов классических и европланировок. Все жилье передается с улучшенным стандартом отделки, который включает: оклейку стен обоями на флизелиновой основе под покраску, напольное покрытие из ламината с фактурой дерева. В комнатах будут установлены современные радиаторы с терморегуляцией, шпонированные межкомнатные двери и металлическая входная дверь с замком и фурнитурой. Пол и стены ванной комнаты будут облицованы плиткой песочных оттенков, установлено сантехническое оборудование.
В настоящий момент дома 13-й очереди ЖК «Северная долина» аккредитованы более десятью банками-партнерами «Главстрой-СПб». Минимальная процентная ставка по кредиту составляет 6%, срок кредитования – до 30 лет. Покупателям предлагаются различные варианты приобретения жилья: единовременное внесение всей суммы, покупка в ипотеку или с рассрочкой платежа. В зависимости от формы оплаты предоставляются скидки. Максимальный дисконт может составить 12%.
Многие граждане делают перепланировки в квартирах, но далеко не все заранее получают на это необходимые разрешения. Это может привести к ряду проблем вплоть до назначения административного штрафа, однако узаконить произведенные изменения можно и постфактум. Главное — собрать все документы и доказать, что перепланировка не нарушает ничьих интересов и соответствует всем стандартам.
Единого для всех регионов порядка узаконения произведенной перепланировки нет – местные власти сами устанавливают специальные положения, которые регулируют эти вопросы. Однако и больших различий в этих актах нет — все они подразумевают сбор пакета необходимых документов и подачу в уполномоченный орган. В Москве действует порядок, утвержденный Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Органом, который занимается согласованием перепланировок в столице, является Мосжилинспекция.
Подача документов осуществляется через МФЦ – собственник заполняет заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и прикладывает к нему пакет необходимых документов. В этот пакет входит технический паспорт БТИ, техническое заключение по факту перепланировки о ее допустимости и безопасности, справку формы №5, а также правоустанавливающие документы (нотариально заверенные копии либо копии и оригиналы).
Если вы не являетесь единственным собственником помещения, то понадобятся нотариально заверенные согласия от всех остальных владельцев либо их присутствие при подаче заявления. Разумеется, понадобится паспорт — как ваш, так и других собственников. Отсутствие какого-либо документа или его неправильные реквизиты станут причиной для отказа в принятии всего пакета, поэтому следует заранее проверить его содержимое на предмет соответствия необходимым требованиям.
После подачи документов в течение 30 дней специальная комиссия выйдет на проверку посещения. О своем приходе собственника должны предупредить заранее. Если никаких нарушений не будет обнаружено, то сразу будет подписан акт о соответствии помещения в измененном виде требованиям регламентов и стандартов.
Утвердить этот акт должна будет Мосжилинспекция. Помимо этого, на собственника будет выписан штраф в размере от 2000 до 2500 рублей за проведение несогласованной перепланировки (ст. 7.21 КоАП РФ). Государственная регистрация изменений не пройдет, пока не будет оплачен штраф.
Если будут обнаружены нарушения, то акт не будет подписан, а собственнику грозит штраф и предписание о приведении помещения в прежнее состояние. Собственник обязан выполнить требования, иначе его обяжут сделать это в судебном порядке, что в итоге может привести к выселению и продаже квартиры с торгов. Конечно, сам собственник также может обжаловать отказ в подписании акта в суде – таких споров на практике встречается не так мало. Выиграть дело не так сложно при условии, что удастся доказать соответствие произведенной перепланировки все необходимым требованиям.
В заключение можно сказать, что лучше получать разрешение на проведение перепланировки заранее, так как это позволит избежать дальнейших проблем и даже возможных судебных тяжб. Стоит помнить и то, что наличие неузаконенной перепланировки не является препятствием для продажи квартиры, однако вы обязаны предупредить покупателей о ее наличии (обычно это приводит к снижению стоимости квартиры), иначе вы также можете столкнуться в будущем с претензиями. В таких случаях лучше всего прописать в договоре условие о наличии перепланировки, которую покупатель обязуется узаконить в будущем.
Застройщик выплатил петербурженке 665 тысяч за задержку квартиры
За прошлый год с ООО «Коннолахтинский 55» уже взыскали более 2 млн рублей неустойки.
Петродворцовый районный суд постановил взыскать с компании-застройщика ООО «Коннолахтинский 55» более 665 тысяч рублей неустойки за задержку передачи квартиры в пользу покупательницы.
Как сообщает пресс-служба регионального УФССП, после решения суда организация-должник не торопилась исполнять обязательства перед клиентом. После вмешательства судебных приставов деньги были перечислены.
Отмечается, что за прошлый год с этой строительной фирмы уже взыскали более 2 млн рублей неустойки в пользу пяти пострадавших клиентов.
Ранее сообщалось, что Смольный хочет отсудить у «Дальпитерстроя» 1,2 млрд за не вовремя сданные квартиры.
Новостройки дешевеют, «вторичка» дорожает
За год строящееся жилье в регионе подешевело на 1,2%, готовые квартиры в городе подорожали на 4,3%, а в области цены остались на прежнем уровне.
Снижение цен на новостройки произошло в основном за счет спальных районов и областных проектов. В «спальниках» – минус 1,8%, средняя цена в конце года – 97 850 рублей за «квадрат». В области – минус 1,7%, 66 912 рублей за кв.м. Сыграли роль и предновогодние скидки: в декабре средние цены на «первичку» снизились на 1%.
Стоит отметить существенный рост цен в пригородах – аж на 16,4%. Подъем отмечен во всех районах, кроме Кронштадта. Проектов не стало больше, но новые ЖК – выше качеством и, соответственно, подороже.
Отставание уровня цен на первичном рынке от стоимости типовой «вторички» за год увеличилось с 4 до 9%. И, похоже, этот разрыв будет расти. По предварительным данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за год граждане купили около 4,1 млн кв.м в новостройках. А девелоперы за это же время вывели на рынок 4,7 млн кв.м. Навес «лишнего» предложения растет, и даже льготная ипотека вряд ли выручит застройщиков. Значит – демпинг.
В ценовом рейтинге районов безоговорочно лидируют Центральный и Петроградский. Придется раскошелиться и тем, кто рассчитывает купить жилье в Красногвардейском, Московском или Фрунзенском. Впрочем, в большей части городских «спальников» строящийся «квадрат» обходится покупателям дороже 100 000 рублей.
Самый доступный ценник – в Выборгском районе (дальнее Парголово, 54 306 руб. за кв.м). В пригородной зоне дороже всего ценится Курортный район: 119 376 рублей.
Количество рекламируемых домов за год сократилось на 3,2%. Особенно заметно снижение предложения объектов в области. Год назад строители продавали квартиры в 274 областных объектах, в декабре 2017-го – в 230. Минус 44 дома, минус 16%!
Доля городских квартир в общем объеме предложения в регионе за год увеличилась с 51 до 63%, в пригородах – без перемен (8%), доля областных новостроек уменьшилась с 41 до 29%.
Интересная картина на вторичном рынке. Готовые типовые квартиры в Петербурге за год подорожали на 4,3%. Причем самый заметный рост наблюдался летом (3,1% за три месяца).
Похоже, здесь сработали два главных фактора. Первый: стремление покупателей избежать риска, нежелание вляпаться в долгострой. Второй: предложение стремительно «молодеет». Впервые больше половины вариантов на «вторичке» находится в современных кирпичных и монолитных домах. Их доля за год выросла с 38 до 51%. (Без учета Ленобласти!)
Нынешние цены стали рекордными для городского вторичного рынка. Показатели предкризисного сентября 2008-го превышены на 0,8%. Впрочем, это если в рублях. В долларах отставание от 2008-го составляет 56,7%, в евро – 47,3%.
За двенадцать месяцев подорожали все квартиры, кроме самых крупных. Покупателя на шести- и семикомнатные надо еще поискать. Впрочем, это всегда было непростым делом.
Заметно подорожало жилье в старом фонде. В «сталинках», а также в современных кирпичных и монолитных домах стоимость «квадрата» выше 100 000 рублей. В нижней части ценового рейтинга находятся панельные пятиэтажки и «корабли».
И разрыв между «дорогими» и «дешевыми» домами будет только расти: в целом петербургский жилой фонд стареет и ветшает под бравурные отчеты о миллиардах, потраченных на капремонт…
