27 ноября 2018
Упрощенка, вмененка и патент, как выбрать систему налогообложения?
Наглядно и просто обсуждаем, как не сделать ошибку в выборе системы налогообложения и сэкономить на налогах.
Исповедь предпринимателя-банкрота
Александр Руденко, основатель сети «100ловка» составил топ-10 взрывоопасных моментов в бизнесе, на которые нужно обязательно обращать внимание.
1.Кассовый разрыв
Да, друзья, так называется момент, когда не хватает денег. Не хватает на зарплату, налоги, аренду, платежи поставщикам и вообще на любые платежи. Если вы не в состоянии находить финансы своевременно или делаете это в ущерб чему-то, выставляя приоритеты, то это и есть кассовый разрыв. Один из самых тревожных симптомов, именно он является причиной закрытия множества бизнесов.
Научитесь ловить эту ситуацию в зародыше и выясняйте причины нехватки денег — низкие продажи, маленькая прибыль, раздутый фонд оплаты труда или ещё что-то. Главное — найти причину. В противном случае вы будете носить воду дырявым ведром. А сумма нехватки будет увеличиваться с каждым месяцем.
Вынужден признать, что мы делали всё то, что делать было нельзя, — мы искали способы закрыть разрыв, не разбираясь в его причинах. Мы успешно с этим справлялись — брали займы, сдвигали и переносили оплаты и проводили прочие мероприятия, направленные на снятие симптомов, а не на выздоровление. За что и поплатились.
2. Розовые очки
У меня нет проверенного способа, как их снимать. У каждого он должен быть свой. Но вы должны чётко понимать, что если уже четвёртый месяц вы ждёте, что вот-вот продажи начнут увеличиваться, вот–вот нерадивый сотрудник начнёт работать, вот-вот мы запустим эту штуку и она нас спасет, то вы в розовых очках.
Одно дело — планы и проработка вариантов действий, другое — постоянная надежда на что–то спасительное. Чрезвычайно помогает полное отключение от внешнего мира для того, чтобы остаться только с цифрами, запретив себе прогнозировать. Потому что когда мы прогнозируем в розовых очках, то мы мечтаем. Мечтать не вредно, но и пользы от мечтаний мало.
3. Предательство
Вас обязательно предадут, как только ситуация начнёт ухудшаться. Будьте к этому готовы. Даже те, про кого вы и подумать не могли. Вам повезёт, если всё предательство будет в том, что от вас уйдут без предупреждения или к конкурентам. Но в жизни ситуации бывают гораздо хуже и неприятнее. В терпимых случаях я получал заявление об уходе на стол с 5-минутным сбором, что даже трудно предательством назвать, в более тяжёлых случаях были уводы целых коллективов на предприятия конкурентов или же попытки захвата отдельных предприятий с оборудованием и людьми. Не доверяйте единожды предавшим. Они повторят это при удобной для них возможности.
4. Невнимание к управленческой отчётности
К сожалению, я до нормальной формы отчётности дошёл уже тогда, когда было непоправимо поздно. До этого момента у меня были по сути дела только выдержки из бухгалтерского учёта с графами «расход/приход». Сейчас я понимаю, что собственник должен контролировать все ключевые параметры бизнеса. Заносите их в табличку сами наряду с количеством приходящих и расходуемых денег.
Параметры индивидуальны. У кого–то это продажа товара с высокой маржой, у кого–то количество чеков/покупателей, у кого–то продажа товаров-маячков или услуг. Не доверяйте вести управленческую отчётность бухгалтеру, он всего лишь предоставляет данные (как и другие отделы), а картину целиком видит только предприниматель. Настройте систему правильно и ведите её с нужным вам шагом — неделя или месяц. И вы сможете кожей почувствовать, если что-то пойдёт не так.
5. Кредиты для латания дыр
Никогда, никогда, никогда не берите кредиты на закрытие кассового разрыва. Забудьте об этом, отрезайте себе пальцы, чтобы не подписать кредитный договор, делайте всё что угодно, но не берите деньги на закрытие кассовых разрывов. С вероятностью 99,99% это путь к уничтожению компании.
6. Финансовая безграмотность
Не имеет ничего общего с бухгалтерией и экономикой как таковой. Если вы до сих пор не начали учиться финансовой грамотности и считаете Роберта Кийосаки кем-то вроде американских проповедников из телевизора — самое время начать.
Я до определённого времени искренне считал, что мне нужно всего лишь больше работать и увеличивать размер компании. Оказывается, что это не совсем так. Не думаю, что вам обязательно проходить банкротство, чтобы освоить финансовую грамотность и хотя бы элементарно понять, как создать финансовую подушку безопасности. Для начала в поисковике достаточно набрать «Лучшие книги по финансовой грамотности». Когда прочитаете хотя бы три, мозги переворачиваются достаточно основательно.
7. Разные карманы
У нас было больше десятка предприятий и единая касса. Здоровые, работающие организмы-предприятия работали на поддержание хилых и иногда умирающих. А хилые, в свою очередь, не имели стимула бороться, так как их дотировали. И в конечном итоге мы недополучали ощутимую часть прибыли.
Если у вас несколько торговых точек, несколько магазинов, кафе, столовых, чего угодно, то выстройте систему учёта так, чтобы каждое предприятие представляло собой отдельную кассу. Нельзя допускать, чтобы одно предприятие гасило проблемы другого. В долгосрочной перспективе таким образом вы убьёте оба предприятия. Или в лучшем случае просто недополучите ту прибыль, которую могли бы получить.
8. Бегство от кредиторов
Даже когда ситуация кажется совсем безвыходной, идите и разговаривайте с кредиторами и банками. Можно договориться со всеми, поверьте — они заинтересованы в том, чтобы с вами всё было в порядке и вы вернули долг. Пусть не сразу, пусть частями, пусть ползком и скрипя зубами, но чтобы вы не отворачивались и не снимали с себя ответственность. Бывает так, что неожиданно ваши кредиторы оказываются вашими союзниками и предлагают вам помощь — не в виде новых займов, но в виде советов, или решений, или просто поддержки. Это важно.
9. Невнимание к документам
Когда у меня дело начало доходить до споров и судов, я часто оказывался в ситуации, когда полностью отсутствовали документы, которыми можно было прикрываться. Договорённости были устными, и зачастую они касались больших денег. Документы не особенно требуются в повседневной жизни, но жизненно необходимы тогда, когда ситуация начинает обостряться. Без них ни один суд не принимает объяснения. Определите список документов, важных для вашего бизнеса с точки зрения возможных рисков, и храните их лично у себя, не доверяйте никому.
Это могут быть письма с проставленными входящими номерами, которые вы писали проблемному арендодателю или арендатору, письмо, которое вы писали в налоговую о предоставлении рассрочки на выплаты, расписка в получении денег проблемным сотрудником, который может выйти от вас и направиться в прокуратуру, и так далее. Предприниматели в большинстве своём творческие люди, а работа с документами требует определённых усилий. Но они окупятся сторицей в том случае, если ситуация будет усложняться.
10. Надежда на юристов
Когда я начал ходить к юристам консультироваться, то обычно уходил с волосами, стоящими дыбом. Мне обрисовывали перспективы, а они, как правило, всегда были не радужными. Друзья, юристы не решают ваших проблем. Они лишь дают информацию и отвечают на поставленные вопросы.
С юристами нужно уметь работать так же, как и с любым другим отделом, периодически определяя задачи, которые могут показаться невыполнимыми. И хорошие юристы всегда смогут найти выход из ситуации или правильную трактовку требующегося решения. Но с ними нужно работать, и работать с точки зрения предпринимателя — человека, который видит картину целиком и может прогнозировать будущее, опираясь на своё видение. Об этом многие не догадываются и приходят как к доктору: пришли — спросили — ушли.
Как бы это странно ни звучало, но если вас завалили трудности — это отличный повод на какое-то время отвлечься от бизнеса. Наслаждайтесь тем, что вокруг вас и не требует оплат и погашения долгов, ведь когда вы начнёте набирать обороты и снова попадёте в тот самый поток, то увидеть эти моменты будет сложнее. Трудности дают нам знания, которые мы бы не получили при других обстоятельствах, и по большому счёту лишь приближают к цели.
Как проверить китайского поставщика в Интернете.
Когда начинаете вести бизнес с китайцами — имейте ввиду, что в Китае очень много посредников, которые выдают себя за реальных производителей. Причем делают это достаточно профессионально. В Китае веками складывались традиции торговли и посредническая культура здесь в ходу. Китаец может вполне легко договориться с хозяином фабрики о том, что он придет с иностранным клиентом и все будет обставлено так, что Вы даже не заподозрите, что перед Вами «подменили» хозяина фабрики.
Как можно проверить является компания посредником или же перед Вами реальный производитель?
Есть несколько хитростей. Итак, поехали. Наверняка вы нашли (или вам помогли найти) потенциальных поставщиков на B2B площадках типа alibaba. com или globalsources. com. Есть еще несколько популярных площадок (made-in-china. com или tradekey. com). Я остановлюсь на 2-х самых серьезных — это alibaba. com и globalsources. com
Alibaba. com — самый популярный B2B ресурс, здесь больще всего предложений, это наиболее активная интернет-площадка для продавцов и покупателей. Почти любая китайская компания, которая ведет бизнес с заграницей имеет здесь свой аккаунт. Причем все китайские компании должны иметь статус Gold Supplier. Сам по себе Gold Supplier аккаунт говорит только о том, что компания готова потратить 30000 юаней (чуть меньше 5 тыс. долларов) в год, чтобы выйти на международный рынок. Посмотрите внимательно профайл компании, фотографии товаров, сравните их с фотографиями других поставщиков (китайцы особо не заморачиваются насчет фотографий и просто копируют их друг у друга). Если у компании Gold Supplier аккаунт больше 5 лет — это означает, что как минимум компания существует в реале.
Теперь немного о globalsources. com — мне лично больше нравиться, чем Alibaba. Globalsources — это более старая площадка, чем Alibaba, но не такая раскрученная. Сделать Gold аккаунт на globalsources значительно дороже — около 15.000USD в год. Соответсвенно всякой мелочи там практически нету и намного больше шансов найти реального производителя здесь. Но все равно не стоит расслабляться — вы ведь работаете с Китаем.
И вот после нескольких часов сидения в интернете и отбора потенциальных поставщиков Вы остановились на нескольких и отправляете им запрос (если не знаете английского — google translator вам в помощь). Через некоторое время вам приходит прайс с описанием товара и ценами. На цены большого внимания не обращайте — как правило в первом письме китайцы их пишут от балды и они всегда завышенные. Вообще, я заметил, что китайцы при разговоре о цене с иностранцами пытаются дать завышенную цену (наверное думают, что все иностранцы тупее их). Поэтому сравнивая цены от нескольких поставщиков идентичной продукции вы можете обоснованно торговаться. Сильно убивать по цене их не рекомендую, а то еще съэкономят на качестве так, что потом не будете знать куда деть весь этот товар
Как отличить посредника от производителя? Основные признаки
1. Если у компании очень большой ассортимент товаров, начиная от шелковых платков и пластмассовых вешалок и заканчивая ноутбуками и сотовыми телефонами — перед Вами типичная китайская компания-посредник.
2. Например на Алибабе очень много компаний пишут, что они Manufacter, т.е. производитель. Но если Вы видите в названии компании import/export company или trading company, тогда вероятнее всего перед Вами посредник (хотя и не факт)
3. Если на сайте компании или в шоуруме Алибабы нет фотографий самого завода — попросите у них выслать вам фото завода. Посмотрите внимательно есть ли на воротах название компании (иероглифами). Затем попросите выслать скан-копии регистрационных документов (там тоже все написано иероглифами). Даже если Вы не знаете китайского языка, то скорее всего увидите сходство или отличие в названиях. В конце названия практически любой китайской компании стоит 有限公司, что означает «общество с ограниченной ответсвенностью». Так что на эти иероглифы внимания можете не обращать.
4. Если не собираетесь работать с поддельными брэндами, а планируете покупать более-менее легальную продукцию, тогда можете смело просить у китайцев сертификаты, например CE сертификат. CE сертификат допускает оборот данной продукции в Евросоюзе. Китайские компании-производители, при работе с экспортом обычно проходят процедуру сертификации. Хотя встречались мне и поддельные сертификаты, но такое бывает достаточно редко.
Опишу в двух словах как это работает. Когда мы с партнером закупали электронные сигареты мы работали напрямую с производителем. Т.е. электронные сигареты они делали сами, мы были у них на заводе, СЕ сертификаты у них были. Но когда мы у них попросили сертификаты на жидкости для заправки электронных сигарет — они нам предоставили их только через 2 дня. В сертификате была вообще другая компания, которая находится вообще в другой провинции. Путем недолгого поиска по гуглу — мы нашли их и связались с ними по телефону. Жидкости они продавали только очень крупным оптом и не было с ними смысла работать напрямую. Зато мы прибили по цене наших, китайцев через которых покупали жидкости. Оказывается они на нас делали почти 2 цены. В итоге мы экономили на каждой поставке жидкостей около 40%.
5. Сайт компании. Если сайт компании очень красивый и оформлен со вкусом (что встречается крайне редко в Китае), тогда вероятность того, что производитель реален значительно выше. Также рекомендую обратить внимание на грамматику английской версии сайта. Посредники обычно не заморачиваются над текстом и английская версия сайта у них кривая (наверное через тот самый google translator переводят). У серьезной компании английский текст будет написан ровно и без ошибок. Если сайт мультиязычный, т.е. есть несколько языков — тогда вероятность того, что это реальный серьезный производитель намного выше.
6. Поищите в Google отзывы об этой компании. Лучше ищите в англоязычном интернете. Если компания серьезная — наверняка о ней будет несколько ссылок в сети. Вообще здесь Google может помочь Вам найти много нового и интересного об интересующей Вас компании
7. Задавайте потенциальным поставщикам побольше каверзных вопросов по спецификации продукции. Дело в том, что посредники, как правило не так хорошо осведомлены о технических деталях, и им требуется время на то, чтобы эти детали выяснить. Как правило посредники пишут примерно такой ответ: «I need to have conversation with engineer, give you answer tomorrow». А именно — «мне нужно поговорить с инженером — дам ответ завтра».
У реальных производителей, напротив — менеджеры завода достаточно хорошо осведомлены о спецификации продукции и могут дать ответ без задержек.
Хороший вариант спросить возможно ли технически модифицировать товар. Если это посредник, то он либо «зависнет» на некоторое время, либо скажет «NO». В то время как реальный производитель задаст конкретные вопросы и даст конкретный ответ в сжатый срок.
Послесловие: не всегда работать напрямую с заводом Вам будет выгодно. Многие заводы Вам дадут более высокую цену, чем посредник. Им попросту нет дела до мелких заказов. Я с такими ситуациями сталкивался не один раз. Тут нужно обоснованно торговаться. К тому же у посредника зачастую ассортимент значительно шире, ведь он берет товар у разных производителей, причем по китайской цене для китайцев. Посредник зачастую гораздо лучше ориентируется в потребностях конкретных рынков. Так я постоянно общаюсь со своим другом-китайцем, с которым у нас уже нет взаимных бизнес-интересов, но мы с ним остались хорошими друзьями — и он мне говорит, что знает какой товар лучше продается в Испании, какой в Америке, а какой в России. Причем, когда я у него заказывал товар, то он никогда не пытался мне впарить неликвидный или некачественный товар. Мне не было смысла идти к производителям (хотя я знал в основном, где он закупается), потому что я мог брать весь ассортимент в одном месте с быстрой отправкой и минимальной наценкой. И что важно — он ни разу не продал мне плохой товар. Запомните одно золотое правило, которое я вынес из своего опыта работы с Китаем: Не важно является ли твой поставщик посредником или производителем. Лучше один честный и надежный посредник, чем десять непонятных заводов.
Как открыть свою пилораму?
Входной билет: 100 — 500 тыс. руб.
Минимальный размер населения: от 10 000 чел
Состояние рынка: средняя насыщенность рынка
Оценка сложности старта: 3/5
Вход на рынок пилорамного бизнеса можно считать одним из самых привлекательных. Количество б/у оборудования, которым забит рынок, позволяет с минимальными затратами (100-150 тыс. руб.) открыть собственную пилораму. Плюс ко всему, в последнее время наблюдается бум строительства частного сектора, деревянных коттеджей, срубов и прочего. Мода на экологически чистые дома с каждым годом только растет. В связи с этим, спрос на продукцию, производимую пилорамой, остается по-прежнему высоким.
Экономическая эффективность пилорамы напрямую зависит от наличия недорогой сырьевой базы и постоянного рынка сбыта продукции. Стоимость сырья, то есть готового леса, составляет 2000 руб./м3. Выход готового продукта равен 50%. Цена реализации обрезной доски на строительном рынке начинается от 5000 рублей. Затраты на обработку доски, включая зарплату рабочим (300 руб./м3), аренду и электроэнергию составляют около 1500 рублей на кубометр. Прибыль с одного кубометра составляет 1500 рублей. За рабочую смену трое рабочих способны обработать до 10 м3 обрезной доски. Нормальную прибыль пилорама начинает получать, реализуя от 500 — 600 кубометров древесины в месяц.
Начиная пилорамный бизнес, следует внимательно изучить нормативную базу, касающуюся лесной промышленности региона. Не запретят ли вырубку леса в вашем регионе в ближайшем будущем, как например это случилось в Подмосковье.
Оборудование для пилорамы
На сегодняшний день можно выделить три основных вида пилорам: ленточные, рамные и дисковые. Для организации небольшого предприятия по переработке леса самый оптимальный вариант – покупка ленточной пилорамы. Такие пилорамы пользуются наивысшим спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Ширина пильной ленты в таких станках – до 40мм, это самый ходовой диаметр распиленного бревна. Ленточные пилорамы обладают простой конструкцией, относительно легким весом и сравнительно недороги. Установка ленточной пилорамы, в отличие от других станков, осуществляется без заливки фундамента. Обслуживание таких станков достаточно простое и не требует найма высококвалифицированного персонала. Цена на новую ленточную пилораму «Тайга» (российского производства) начинается от 130 тыс. рублей.
Рамные пилорамы обладают повышенной производительностью и применяются в основном на крупных производствах. Их недостатком является высокое энергопотребление и необходимость в строительстве прочного фундамента для установки пилорамы. Также, в процессе деревообработки образуется большое количество отходов. На малом предприятии использование рамных пилорам нерационально.
Дисковую пилораму выгодно использовать лишь тогда, когда необходимо производство бревна диаметром свыше 70 мм. Данный тип станков характеризуется высокой надежностью и широкими возможностями благодаря хорошему функциональному оснащению. Главный недостаток дисковых пилорам – высокая цена по сравнению с другими типами пилорам.
При выборе страны производителя пилорам опытные бизнесмены рекомендуют обратить внимание на оборудование финского производства. Цена на отечественное оборудование хоть и ниже, но качеством и надежностью уступает значительно своим иностранным аналогам. Постоянные срывы производственного процесса из-за поломки станка – неприятный момент. Здесь, как нигде работает золотое правило: «скупой платит дважды».
Но если вы все же решили приобрести российское оборудования, что вполне обосновано при ограниченном стартовом капитале, то можно обратить внимание на недорогую ленточную пилораму типа УЛПГ-80 (81) «Байкал». Стоимость такой пилорамы составляет 130 – 150 тыс. рублей. Как показывает практика такие пилорамы, в связи с минимумом механизации, отлично работают как в помещениях, так и на открытом воздухе при самых неблагоприятных погодных условиях (до -40 гр.).
Помещение под пилораму
Для размещения оборудования необходимы значительные площади. Так, для установки ленточной пилорамы потребуется площадь не менее 200м2. В идеале – 300 и более м2. Размер же самой производственной площадки должен быть не менее 3000м2. Производственная площадка состоит из непосредственно производственного ангара, склада сырья, склада готовой продукции и участка для погрузочно-разгрузочных работ. Пилорама потребляет очень много электроэнергии. Поэтому производственный ангар необходимо подключить к электросетям мощностью не менее 50 кВт, что связано с дополнительными временными и финансовыми затратами.
Производственный ангар или навес – это обязательное строение, защищающее вашу пилораму от атмосферных осадков. Если бревна будут загружаться кран-балкой, то высота навеса должна быть не менее 5м. Одна стена навеса должна быть сплошной, для более удобного сбора опилок, а другая стена делается открытой – для скатывания бревен с эстакады. Эстакаду, кстати говоря, делают в первую очередь. Навес зачастую строиться сразу возле эстакады, или прокладываются рельсы, по которым потом передвигается тележка-дрезина.
Важно позаботиться и о работниках пилорамы. Для комфортного пребывания рабочим необходима бытовка с раковиной и водой, а также отдельно стоящий санузел.
Сырьевой вопрос
Что же касается вопроса поставки сырья на пилораму, то логичнее будет разместить производство вблизи лесозаготовительных участков. Качество поставляемого сырья оказывает прямое влияние на готовую продукцию и на вашу прибыль. Дело в том, что понятие качественно сырье в пилорамном бизнесе очень размыто. Лес ведь одинаково не растет. Есть бревна прямые, есть кривые, с обилием сучков, разного диаметра и так далее. Под каждое бревно нужно отдельно подстраиваться и проводить тщательный отбор. Поэтому, какая бы не была цена поставщика, будь то 1500 руб./м3 или 3000 руб./м3 сюрпризы можно ждать везде. Высокая цена, не всегда будет означать качество.
Хитрят в этом деле и сами лесники. При отгрузке сырья, в так называемую деловую древесину, они могут включить верхушки до 5-6см, что крайне невыгодно для производителя. Нужно быть очень внимательным.
Работники пилорамы
Найти достойных работников сегодня не просто, особенно это касается российской глубинки. Как и во многих подобных сферах, здесь наблюдается высокая текучка кадров. Подбирая первых работников, нужно быть готовым к наплыву низкоквалифицированных кадров. Очень часто, на таких производствах можно встретить работников из СНГ и стран Азии.
Заработная плата – одна из основных затрат на пилораме. Большинство владельцев пилорам устанавливают сдельную форму оплаты труда, например 300 руб./м3 напиленной доски. Это позволяет не только сократить фонд оплаты труда, но и тем самым мотивировать работников на более эффективный труд.
Отдельным работникам, показывающим хорошие результаты, можно выплачивать премиальные. За достойных работников нужно держаться двумя руками. В пилорамном деле от «прямых» рук зависит многое, и если вы вдруг теряете одного из ключевых работников, весь производственный процесс, включая настройку правильного распила, резко нарушается. От этого в конечном итоге страдает качество производимой продукции, её конкурентоспособность и ваша прибыль.
Сбыт продукции
Основными каналами сбыта обрезной доски являются строительные организации и частные клиенты. Вообще, как отмечают экономисты, доход пилорамы напрямую зависит от ситуации на строительном рынке. Если строительство идет бурным ходом, то и у пилорам заказов хоть отбавляй. Именно поэтому основной сезон продаж пилорамного производства – весна-лето.
Конкуренция в лесозаготовительной отрасли всегда была высокой. Плюс еще избалованный клиент добавляет масло в огонь, когда сбывает цену на доставленную доску, ссылаясь на обилие сучков или неровную толщину. Хотя цена уже была согласована.
Сегодня, в связи с возросшей конкуренцией гуру бизнеса советуют пилорамщикам переходить в глубокую переработку древесины: пиление, сушка, строжка-склейка, переработка отходов (пеллеты) и так далее. Это позволит быть более конкурентоспособным и менее зависимым от ситуации на строительном рынке.
Как составить договор аренды недвижимости правильно?
Подробная инструкции о том, как правильно составить договор аренды недвижимости и избежать роковых ошибок. Здесь рассмотрены все аспекты арендных правоотношений, что позволит должностным лицам субъектов хозяйствования защитить свои интересы, а собственникам – избежать ошибок при подготовке документов. Практические рекомендации помогут получить исчерпывающее представление о данном вопросе.
Что такое договор аренды нежилого помещения?
Договор аренды помещения – это письменное соглашение, заключённое между двумя сторонами, по которой одна из них (арендодатель, субарендатор) обязуется предоставить другой (арендатору) недвижимое имущество во временное пользование за определённое вознаграждение. Недвижимое имущество – это согласно ФЗ №122 любые объекты, которые не могут быть перемещены без нарушения целостности. К ним относятся не только недра и земельные участки, но и капитальные строения, сооружения, предприятия, нежилые помещения.
Существуют следующие виды подвиды договоров аренды нежилого помещения:
● Договор аренды зданий и сооружений;
● Договор аренды предприятия;
● Договор субаренды (сдача помещения в поднаём с разрешения собственника);
● Договор аренды с последующим выкупом предмета соглашения;
● Договор безвозмездного пользования помещением.
Именно первый вид сделок используется активнее всего. При составлении соглашения необходимо руководствоваться действующим законодательством.
Правовая база договора аренды сформирована следующими нормативными правовыми актами и их толкованиями:
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК), глава 34, стст.606-625, 651-655, где заложены основы регулирования отношений.
2. Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК), глава 4, ст.22, освещающая особенности аренды земельных участков, а также ряд обременений на недвижимое имущество.
3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указаны не только все возможные субъекты правоотношений, но и государственные органы, на которые возложена обязанность по регистрации сделок.
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010, где разъясняется право на продление договора на неопределённый срок по его истечению в случае, если ни одна сторона не заявила о своём желании расторгнуть соглашение.
5. Определение ВАС РФ от 09.09.2010 о разъяснении отсутствия необходимости государственной регистрации договора, заключённого менее чем на год, и впоследствии продлённым на неопределённый срок.
Также правоотношения регламентированы целям рядом других определений и постановлений Высшего Арбитражного суда России, Федеральных антимонопольных служб субъектов Федерации и иными нормативными актами. Обращаются к ним, как правило, в тех случаях, если между сторонами соглашения возникли споры, которые не могут быть урегулированы на основании ГК, ЗК, а также закона «О государственной регистрации…».
Какие пункты соглашения являются первостепенными, а какие – вторичными? Без каких условий договор может быть признан недействительным? Это важнейший вопрос, который стоит перед участниками сделки.
Образец договора аренды нежилого помещения (http://vk.com/doc63706632_323411872)
Существенные условия договора: законодательный аспект
Среди обязательных условий, подлежащих отражению в тексте документа – субъекты и объект сделки, а также арендная плата. Однако стороны договора могут включить в соглашение и иные аспекты, в том числе – срок действия сделки, обязанность по обслуживанию помещения, а также другие важные детали.
Субъекты правоотношений. Информация о сторонах договора, то есть арендаторе и арендодателе – важнейшее условие сделки (ст.606 ГК). В тексте соглашения указываются их полные реквизиты. И если в сделке участвуют посредники (не арендатор и не владелец недвижимости), то это обязательно отражается в договоре.
2. Объект договора (п.3 ст.607 ГК). В соглашении указывается недвижимость, которая передаётся в аренду, а также данные, позволяющие её точно идентифицировать (адрес, площадь, данные о собственнике и другая информация). К договору приобщается кадастровый паспорт объекта (помещения, здания или сооружения).
3. Арендная плата. Обязательное указание размера вознаграждения в пользу арендодателя закреплено п.1 ст.654 ГК РФ. Сумма должна быть выражена в рублёвом исчислении на основании соглашения сторон.
У каждого субъекта правоотношений (участника сделки) должна быть своя копия соглашения, которая подписана всеми участниками. Указанные требования уже закреплены в российском праве, а спорные ситуации — разрешены богатой судебной практикой.
Отсутствие данных условий позволяет признать договор незаключённым, что может повлечь негативные последствия как для арендатора, так и для арендодателя.
Так, собственник помещения может в любой момент потребовать освобождения своих площадей. В то же время, арендодатель не сможет рассчитывать на взыскание неустойки в случае невыполнения арендатором своих обязанностей по договору. Наиболее проблемный аспект – это описание предмета договора, то есть объекта недвижимости, который передаётся во временное пользование.
Иные важные условия договора аренды
Срок аренды недвижимого имущества (п.2 ст.610 ГК). Как указывалось выше, договор аренды может быть заключён на неопределённый период времени, на срок менее года или на год и более.
2. Обязанности сторон по проведению капитального ремонта и содержанию объекта недвижимости в надлежащем состоянии. Как правило, данное обременение ложится на арендатора, особенно если речь идёт о коммерческой недвижимости. Однако ничто не мешает закрепить обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт за собственником (арендодателем, субарендатором) помещения.
3. Страхование и охрана объекта недвижимости. Поскольку коммерческие предприятия используют помещения как для торговли, так и для хранения товарно-материальных ценностей, указание данного пункта в договоре видится целесообразным.
4. Ответственность сторон. Размер неустойки, а также иных форм принуждения к исполнению обязательств необходимо отразить в соглашении. Это позволит защитить права обеих сторон в тех или иных ситуациях, к примеру, при досрочном расторжении договора.
5. Порядок урегулирования споров между сторонами сделки. Закрепление в тексте соглашения требования об обязательном досудебном порядке преодоления разногласий даёт возможность избежать изнурительных процессов.
6. Особые условия. К ним относятся последствия сделки при форс-мажорных обстоятельствах, изменениях законодательства, а также иных ситуациях (гибель или значительное повреждение имущества), при которых соблюдение обязательств становится невозможным.
При необходимости, стороны могут прописать иные дополнительные условия — любые договорённости, которые покажутся им уместными. Единственное требование заключается в том, что они не должны противоречить нормам законодательства, а также положениям заключаемого договора. Дополнительные условия охватывают и правоотношения с другими субъектами, на которых может косвенно распространяться соглашение.
Ошибки, влекущие недействительность договора аренды
Договор может быть признан незаключённым или ничтожным и в других случаях помимо вышеперечисленных, на которых следует остановиться отдельно.
Несоблюдение письменной формы (ч.1 ст.651 ГК). Соглашение должно быть подготовлено в виде единого документа в нескольких копиях, которые подписаны обеими сторонами сделки.
2. Отсутствие государственной регистрации (ч.2 ст.651 ГК). Если договор заключён на срок один год и более, то его необходимо зарегистрировать в территориальном подразделении Федеральной службы гос.регистрации.
На вопросе когда требуется государственная регистрация договора аренды, а когда нет, остановимся более подробно.
Обязанность выполнения данного действия также можно прописать в договоре.
Обращаем Ваше внимание, что обязательной регистрации подлежат лишь вновь заключаемые на срок 1 год и более договора. Также следует знать, что договор, срок действия которого — с 1 января 2014 года по 31 декабря 2014, считается подписанным на год, и его также нужно регистрировать (указанное положение распространяется на все аналогичные периоды времени).
Если соглашение было подписано на 11 месяцев, а по прошествии указанного срока – продлено, то это влечёт возникновение новых правоотношений. Соответственно, договор не нужно регистрировать в соответствующей Федеральной службе. При этом пошлина за указанное административное действие составляет 1 тысячу рублей для физических лиц и 15 тысяч рублей – для юридических. Чтобы не переплачивать, оптимальным периодом действия соглашения видится 11 месяцев. Срок действия договора, заключённого на год и более, начинает течь с момента внесения записи в Росреестре.
Для регистрации договора аренды понадобятся следующие документы:
● Заявление (заполняется по образцу);
● Договор аренды в трёх экземплярах (две копии возвращаются сторонам сделки, третья – остаётся в Росреестре);
● Технический паспорт арендуемого объекта с указанием площади помещений;
● Документы, подтверждающие полномочия арендатора и арендодателя и удостоверяющие их правовой статус;
● Справка об уплате госпошлины.
Кроме того, если за одной из сторон соглашения имущество закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения (казенное или унитарное предприятие), необходимо предоставить справку, подтверждающую согласие собственника передаваемого объекта (муниципальные или государственные органы).
Требуемые документы для заключения договора аренды
Прежде чем переходить к составлению и подписанию соглашения, необходимо собрать пакет документов, необходимых для сделки. Очень важно убедиться в том, что арендодатель действительно обладает правом передавать нежилые помещения в наём (поднаём). При отсутствии оригиналов подойдут нотариально заверенные копии, однако все бумаги обязательно должны быть в наличии.
Список документов, необходимых для заключения договора аренды
● Документы, подтверждающие полномочия (доверенности, заверенные надлежащим образом) и личность субъекта правоотношений;
● Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица либо ИП;
● Устав организации (для юридических лиц), заверенный нотариусом;
● Свидетельство, подтверждающее право собственности, либо документ, дающий согласие владельца на передачу объекта в аренду;
● Документы, подтверждающие право собственности на передаваемый в аренду объект, а также позволяющие идентифицировать его.
Структура договора аренды
Согласно устоявшейся практике, договор составляется по определённой схеме. Это позволяет сделать его логичным и последовательным, когда каждый последующий пункт вытекает из предыдущего. Несоблюдение данного алгоритма не влечёт недействительности соглашения, однако может произвести негативное впечатление на участников сделки.
Вводная часть
Здесь указывается наименование договора, дата и место заключения сделки, сведения о субъектах правоотношений. К ним могут относиться организации, действующие на основании уставов и представленные должностными лицами, а также физические лица, действующие на основании доверенности или от своего имени (подтверждается паспортом).
Предмет соглашения
Невозможность идентифицировать помещение, здание или сооружение, передаваемое в аренду, влечёт недействительность договора. Поэтому в данной части необходимо указать следующие детали:
● Тип помещения (нежилое, часть нежилого) и его назначение (производственное, коммунально-бытовое, торговое, складское, иное);
● Инвентарный номер, присвоенный техпаспортом;
● Локализация (точный адрес, этаж, расположение на этаже);
● Площадь объекта.
Подтверждение полномочий сторон сделки
Отдельным пунктом можно прописать документы, на основании которых действуют субъекты сделки. Для арендодателя это соответствующее Свидетельство о гос.регистрации объекта недвижимости, его номер, серия, дата и орган выдачи. Для арендатора:
● физического лица – документы, удостоверяющие личность (паспорт),
● предпринимателя – выписка из ЕГРИП;
● юридического лица – копия доверенности (для полномочного представителя), копия протокола решения учредительного собрания о назначении на должность (для директора).
Арендная плата за нежилое помещение и порядок её внесения
Один из важнейших вопросов, который нуждается в тщательной проработке. Арендная плата может исчисляться следующими способами:
● За единицу площади. Стоимость рассчитывается исходя из фактического размера помещений, передаваемых в пользование.
● За объект аренды. Стоимость определяется целиком и не разбивается на отдельные составляющие.
● За единицу основных и вспомогательных площадей. Дифференцированный подход отдельно исчисляет стоимость торговых и выставочных залов, а также подсобных и второстепенных помещений.
Способы передачи денежных средств:
● Периодический (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально);
● Единовременный (как правило, в начале срока аренды).
Законодательство позволяет использовать иные формы арендной платы, среди которых – выполнение арендатором услуг или работ в пользу арендодателя, выполнение работ, связанных с улучшением (реконструкцией) нежилого помещения и т.д.
Срок оплаты указывается в договоре (денежные средства должны быть внесены не позднее определённой даты, к примеру, 5 числа каждого месяца). В договоре можно прописать и способ перечисления денежных средств (на расчетный счет арендодателя, наличными). Что касается размера арендной платы, то она не может изменяться чаще, чем один раз в год (закреплено в п.3 ст.614 ГК), если иное не вытекает из договора.
Однако есть ряд случаев, при которых сумма оплаты может быть пересмотрена, в том числе в сторону уменьшения:
● Ухудшились условия доступа к помещению. Это может быть связано с проведением дорожных или строительных работ, необходимостью доступа через «чёрный вход» а также с иными факторами.
● Затруднились транспортные сообщения с объектом. Если в результате длительной реконструкции дорожных путей проехать к арендуемому помещению стало затруднительно, размер арендной платы может быть уменьшен.
● Снизилась видимость объекта, наружной рекламы и вывески арендатора вследствие объективных причин. Это может быть связано со строительством новых зданий, закрывающих объект аренды, высадкой деревьев, установкой конструкций.
Права и обязанности сторон
Арендодателю необходимо предоставить имущество к указанному сроку и в надлежащем состоянии, своевременно уведомить арендатора о решении провести капитальный ремонт предмета договора. Кроме того, в тексте соглашения можно прописать обязанность обеспечения контрагента энергией за свой счёт либо за счёт третьих лиц.
Арендатору необходимо использовать имущество в соответствии с условиями договора или по назначению, к указанному сроку вносить арендную плату, следить за техническим состоянием помещения, оплачивать коммунальные расходы. Кроме того, нельзя пересдавать либо передавать в безвозмездное пользование недвижимость третьим лицам без согласия собственника, использовать в качестве залога или делать предметом других обременений.
Обязанность о проведении текущего и капитального ремонта остаётся за сторонами сделки. Данное обременение может возлагаться как на арендатора, так и на арендодателя.
Срок действия договора
Соглашение может быть заключено на следующие периоды времени:
● На определённый срок до 12 месяцев. В этом случае государственная регистрация договора не требуется.
● На определённый срок 12 месяцев и более. Для такого соглашения государственная регистрация необходима.
● На неопредёленный срок. Поскольку период действия договора не является существенным условием сделки, то он может не указываться в тексте. В этом случае действует правило ч.2 ст.610 ГК, в соответствии с которым соглашение считается заключённым на неопределённый срок. Регистрировать его в государственных органах не требуется.
Порядок изменения и прекращения действия соглашения.
Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, прекращён после истечения срока действия, а также досрочно в целом ряде случаев:
● Форс-мажорные обстоятельства, повлекшие гибель сооружения;
● Снос здания в установленном законом порядке;
● Ликвидация арендатора либо арендодателя как юридического лица;
● Смерть гражданина – индивидуального предпринимателя, либо аннулирование его регистрации;
● Неисполнение сторонами договора условий соглашения.
Порядок передачи и возврата предмета договора.
Это очень важная часть соглашения, которую обязательно нужно прописать. Как правило, здесь указывается обязанность сдать и принять предмет сделки на основании соответствующего акта. Он составляется по количеству копий документа и хранится вместе с договором. При этом помещения, как при приёме, так и при возврате, должны быть в надлежащем санитарно-техническом состоянии, позволяющим использовать их по назначению.
Ответственность арендатора и арендодателя за невыполнение и ненадлежащее выполнение обязательств.
В данном пункте необходимо указать следующие условия:
● Ответственность арендодателя за противоправные действия в отношении имущества арендатора, размещённого на арендуемых площадях;
● Порядок возмещения убытков, причинённых в результате ненадлежащего исполнения сторонами сделки своих обязательств;
● Ответственность за ухудшение имущества арендатором либо третьими лицами, которые находятся в его подчинении.
Дополнительные условия.
В данной части договора указываются пункты, которые арендатор и арендодатель посчитают важными. Это может быть, к примеру, обязанность застраховать собственность, установить пожарно-охранную сигнализацию, обеспечить охрану помещений. Также сюда включается информация о порядке разрешения споров, возникших между субъектами правоотношений.
Реквизиты и подписи сторон.
Арендатор и арендодатель приводят подробную информацию, которая позволяет идентифицировать их. Данные переписываются из паспорта, свидетельства о государственной регистрации ИП или юридического лица. Для всех организаций требуется заверка подписи печатью, также такое право есть за предпринимателем.
Приложения к договору (акт приёма передачи, дополнительные соглашения).
Указанные документы неразрывно связаны с соглашением, поэтому они также должны передаваться в органы Росреестра и сохраняться у обеих сторон сделки. На них можно ссылаться при разрешении споров, связанных с обоюдными претензиями арендатора и арендодателя.
Прекращение и продление договора
При изъявлении одной из сторон желания завершить работу, необходимо соблюсти определённую процедуру. Если в тексте соглашения не указан период его действия, то оно прекращается в одностороннем порядке. Так, арендатор или арендодатель должен уведомить своего контрагента не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты выхода из договора. По соглашению сторон указанный срок может быть снижен.
Существует ряд особенностей правоотношений по срочным договорам. Если соглашение было заключено менее чем на один год, и по истечению указанного срока ни одна из сторон не выразила желание прекратить правоотношения, то он считается пролонгированным на неопределённый период времени. Такой договор также не нуждается в государственной регистрации. Данное обстоятельство может быть прописано в тексте соглашения.
