27 ноября 2018
Как составить договор аренды недвижимости правильно?
Подробная инструкции о том, как правильно составить договор аренды недвижимости и избежать роковых ошибок. Здесь рассмотрены все аспекты арендных правоотношений, что позволит должностным лицам субъектов хозяйствования защитить свои интересы, а собственникам – избежать ошибок при подготовке документов. Практические рекомендации помогут получить исчерпывающее представление о данном вопросе.
Что такое договор аренды нежилого помещения?
Договор аренды помещения – это письменное соглашение, заключённое между двумя сторонами, по которой одна из них (арендодатель, субарендатор) обязуется предоставить другой (арендатору) недвижимое имущество во временное пользование за определённое вознаграждение. Недвижимое имущество – это согласно ФЗ №122 любые объекты, которые не могут быть перемещены без нарушения целостности. К ним относятся не только недра и земельные участки, но и капитальные строения, сооружения, предприятия, нежилые помещения.
Существуют следующие виды подвиды договоров аренды нежилого помещения:
● Договор аренды зданий и сооружений;
● Договор аренды предприятия;
● Договор субаренды (сдача помещения в поднаём с разрешения собственника);
● Договор аренды с последующим выкупом предмета соглашения;
● Договор безвозмездного пользования помещением.
Именно первый вид сделок используется активнее всего. При составлении соглашения необходимо руководствоваться действующим законодательством.
Правовая база договора аренды сформирована следующими нормативными правовыми актами и их толкованиями:
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК), глава 34, стст.606-625, 651-655, где заложены основы регулирования отношений.
2. Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК), глава 4, ст.22, освещающая особенности аренды земельных участков, а также ряд обременений на недвижимое имущество.
3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указаны не только все возможные субъекты правоотношений, но и государственные органы, на которые возложена обязанность по регистрации сделок.
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010, где разъясняется право на продление договора на неопределённый срок по его истечению в случае, если ни одна сторона не заявила о своём желании расторгнуть соглашение.
5. Определение ВАС РФ от 09.09.2010 о разъяснении отсутствия необходимости государственной регистрации договора, заключённого менее чем на год, и впоследствии продлённым на неопределённый срок.
Также правоотношения регламентированы целям рядом других определений и постановлений Высшего Арбитражного суда России, Федеральных антимонопольных служб субъектов Федерации и иными нормативными актами. Обращаются к ним, как правило, в тех случаях, если между сторонами соглашения возникли споры, которые не могут быть урегулированы на основании ГК, ЗК, а также закона «О государственной регистрации…».
Какие пункты соглашения являются первостепенными, а какие – вторичными? Без каких условий договор может быть признан недействительным? Это важнейший вопрос, который стоит перед участниками сделки.
Образец договора аренды нежилого помещения (http://vk.com/doc63706632_323411872)
Существенные условия договора: законодательный аспект
Среди обязательных условий, подлежащих отражению в тексте документа – субъекты и объект сделки, а также арендная плата. Однако стороны договора могут включить в соглашение и иные аспекты, в том числе – срок действия сделки, обязанность по обслуживанию помещения, а также другие важные детали.
Субъекты правоотношений. Информация о сторонах договора, то есть арендаторе и арендодателе – важнейшее условие сделки (ст.606 ГК). В тексте соглашения указываются их полные реквизиты. И если в сделке участвуют посредники (не арендатор и не владелец недвижимости), то это обязательно отражается в договоре.
2. Объект договора (п.3 ст.607 ГК). В соглашении указывается недвижимость, которая передаётся в аренду, а также данные, позволяющие её точно идентифицировать (адрес, площадь, данные о собственнике и другая информация). К договору приобщается кадастровый паспорт объекта (помещения, здания или сооружения).
3. Арендная плата. Обязательное указание размера вознаграждения в пользу арендодателя закреплено п.1 ст.654 ГК РФ. Сумма должна быть выражена в рублёвом исчислении на основании соглашения сторон.
У каждого субъекта правоотношений (участника сделки) должна быть своя копия соглашения, которая подписана всеми участниками. Указанные требования уже закреплены в российском праве, а спорные ситуации — разрешены богатой судебной практикой.
Отсутствие данных условий позволяет признать договор незаключённым, что может повлечь негативные последствия как для арендатора, так и для арендодателя.
Так, собственник помещения может в любой момент потребовать освобождения своих площадей. В то же время, арендодатель не сможет рассчитывать на взыскание неустойки в случае невыполнения арендатором своих обязанностей по договору. Наиболее проблемный аспект – это описание предмета договора, то есть объекта недвижимости, который передаётся во временное пользование.
Иные важные условия договора аренды
Срок аренды недвижимого имущества (п.2 ст.610 ГК). Как указывалось выше, договор аренды может быть заключён на неопределённый период времени, на срок менее года или на год и более.
2. Обязанности сторон по проведению капитального ремонта и содержанию объекта недвижимости в надлежащем состоянии. Как правило, данное обременение ложится на арендатора, особенно если речь идёт о коммерческой недвижимости. Однако ничто не мешает закрепить обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт за собственником (арендодателем, субарендатором) помещения.
3. Страхование и охрана объекта недвижимости. Поскольку коммерческие предприятия используют помещения как для торговли, так и для хранения товарно-материальных ценностей, указание данного пункта в договоре видится целесообразным.
4. Ответственность сторон. Размер неустойки, а также иных форм принуждения к исполнению обязательств необходимо отразить в соглашении. Это позволит защитить права обеих сторон в тех или иных ситуациях, к примеру, при досрочном расторжении договора.
5. Порядок урегулирования споров между сторонами сделки. Закрепление в тексте соглашения требования об обязательном досудебном порядке преодоления разногласий даёт возможность избежать изнурительных процессов.
6. Особые условия. К ним относятся последствия сделки при форс-мажорных обстоятельствах, изменениях законодательства, а также иных ситуациях (гибель или значительное повреждение имущества), при которых соблюдение обязательств становится невозможным.
При необходимости, стороны могут прописать иные дополнительные условия — любые договорённости, которые покажутся им уместными. Единственное требование заключается в том, что они не должны противоречить нормам законодательства, а также положениям заключаемого договора. Дополнительные условия охватывают и правоотношения с другими субъектами, на которых может косвенно распространяться соглашение.
Ошибки, влекущие недействительность договора аренды
Договор может быть признан незаключённым или ничтожным и в других случаях помимо вышеперечисленных, на которых следует остановиться отдельно.
Несоблюдение письменной формы (ч.1 ст.651 ГК). Соглашение должно быть подготовлено в виде единого документа в нескольких копиях, которые подписаны обеими сторонами сделки.
2. Отсутствие государственной регистрации (ч.2 ст.651 ГК). Если договор заключён на срок один год и более, то его необходимо зарегистрировать в территориальном подразделении Федеральной службы гос.регистрации.
На вопросе когда требуется государственная регистрация договора аренды, а когда нет, остановимся более подробно.
Обязанность выполнения данного действия также можно прописать в договоре.
Обращаем Ваше внимание, что обязательной регистрации подлежат лишь вновь заключаемые на срок 1 год и более договора. Также следует знать, что договор, срок действия которого — с 1 января 2014 года по 31 декабря 2014, считается подписанным на год, и его также нужно регистрировать (указанное положение распространяется на все аналогичные периоды времени).
Если соглашение было подписано на 11 месяцев, а по прошествии указанного срока – продлено, то это влечёт возникновение новых правоотношений. Соответственно, договор не нужно регистрировать в соответствующей Федеральной службе. При этом пошлина за указанное административное действие составляет 1 тысячу рублей для физических лиц и 15 тысяч рублей – для юридических. Чтобы не переплачивать, оптимальным периодом действия соглашения видится 11 месяцев. Срок действия договора, заключённого на год и более, начинает течь с момента внесения записи в Росреестре.
Для регистрации договора аренды понадобятся следующие документы:
● Заявление (заполняется по образцу);
● Договор аренды в трёх экземплярах (две копии возвращаются сторонам сделки, третья – остаётся в Росреестре);
● Технический паспорт арендуемого объекта с указанием площади помещений;
● Документы, подтверждающие полномочия арендатора и арендодателя и удостоверяющие их правовой статус;
● Справка об уплате госпошлины.
Кроме того, если за одной из сторон соглашения имущество закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения (казенное или унитарное предприятие), необходимо предоставить справку, подтверждающую согласие собственника передаваемого объекта (муниципальные или государственные органы).
Требуемые документы для заключения договора аренды
Прежде чем переходить к составлению и подписанию соглашения, необходимо собрать пакет документов, необходимых для сделки. Очень важно убедиться в том, что арендодатель действительно обладает правом передавать нежилые помещения в наём (поднаём). При отсутствии оригиналов подойдут нотариально заверенные копии, однако все бумаги обязательно должны быть в наличии.
Список документов, необходимых для заключения договора аренды
● Документы, подтверждающие полномочия (доверенности, заверенные надлежащим образом) и личность субъекта правоотношений;
● Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица либо ИП;
● Устав организации (для юридических лиц), заверенный нотариусом;
● Свидетельство, подтверждающее право собственности, либо документ, дающий согласие владельца на передачу объекта в аренду;
● Документы, подтверждающие право собственности на передаваемый в аренду объект, а также позволяющие идентифицировать его.
Структура договора аренды
Согласно устоявшейся практике, договор составляется по определённой схеме. Это позволяет сделать его логичным и последовательным, когда каждый последующий пункт вытекает из предыдущего. Несоблюдение данного алгоритма не влечёт недействительности соглашения, однако может произвести негативное впечатление на участников сделки.
Вводная часть
Здесь указывается наименование договора, дата и место заключения сделки, сведения о субъектах правоотношений. К ним могут относиться организации, действующие на основании уставов и представленные должностными лицами, а также физические лица, действующие на основании доверенности или от своего имени (подтверждается паспортом).
Предмет соглашения
Невозможность идентифицировать помещение, здание или сооружение, передаваемое в аренду, влечёт недействительность договора. Поэтому в данной части необходимо указать следующие детали:
● Тип помещения (нежилое, часть нежилого) и его назначение (производственное, коммунально-бытовое, торговое, складское, иное);
● Инвентарный номер, присвоенный техпаспортом;
● Локализация (точный адрес, этаж, расположение на этаже);
● Площадь объекта.
Подтверждение полномочий сторон сделки
Отдельным пунктом можно прописать документы, на основании которых действуют субъекты сделки. Для арендодателя это соответствующее Свидетельство о гос.регистрации объекта недвижимости, его номер, серия, дата и орган выдачи. Для арендатора:
● физического лица – документы, удостоверяющие личность (паспорт),
● предпринимателя – выписка из ЕГРИП;
● юридического лица – копия доверенности (для полномочного представителя), копия протокола решения учредительного собрания о назначении на должность (для директора).
Арендная плата за нежилое помещение и порядок её внесения
Один из важнейших вопросов, который нуждается в тщательной проработке. Арендная плата может исчисляться следующими способами:
● За единицу площади. Стоимость рассчитывается исходя из фактического размера помещений, передаваемых в пользование.
● За объект аренды. Стоимость определяется целиком и не разбивается на отдельные составляющие.
● За единицу основных и вспомогательных площадей. Дифференцированный подход отдельно исчисляет стоимость торговых и выставочных залов, а также подсобных и второстепенных помещений.
Способы передачи денежных средств:
● Периодический (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально);
● Единовременный (как правило, в начале срока аренды).
Законодательство позволяет использовать иные формы арендной платы, среди которых – выполнение арендатором услуг или работ в пользу арендодателя, выполнение работ, связанных с улучшением (реконструкцией) нежилого помещения и т.д.
Срок оплаты указывается в договоре (денежные средства должны быть внесены не позднее определённой даты, к примеру, 5 числа каждого месяца). В договоре можно прописать и способ перечисления денежных средств (на расчетный счет арендодателя, наличными). Что касается размера арендной платы, то она не может изменяться чаще, чем один раз в год (закреплено в п.3 ст.614 ГК), если иное не вытекает из договора.
Однако есть ряд случаев, при которых сумма оплаты может быть пересмотрена, в том числе в сторону уменьшения:
● Ухудшились условия доступа к помещению. Это может быть связано с проведением дорожных или строительных работ, необходимостью доступа через «чёрный вход» а также с иными факторами.
● Затруднились транспортные сообщения с объектом. Если в результате длительной реконструкции дорожных путей проехать к арендуемому помещению стало затруднительно, размер арендной платы может быть уменьшен.
● Снизилась видимость объекта, наружной рекламы и вывески арендатора вследствие объективных причин. Это может быть связано со строительством новых зданий, закрывающих объект аренды, высадкой деревьев, установкой конструкций.
Права и обязанности сторон
Арендодателю необходимо предоставить имущество к указанному сроку и в надлежащем состоянии, своевременно уведомить арендатора о решении провести капитальный ремонт предмета договора. Кроме того, в тексте соглашения можно прописать обязанность обеспечения контрагента энергией за свой счёт либо за счёт третьих лиц.
Арендатору необходимо использовать имущество в соответствии с условиями договора или по назначению, к указанному сроку вносить арендную плату, следить за техническим состоянием помещения, оплачивать коммунальные расходы. Кроме того, нельзя пересдавать либо передавать в безвозмездное пользование недвижимость третьим лицам без согласия собственника, использовать в качестве залога или делать предметом других обременений.
Обязанность о проведении текущего и капитального ремонта остаётся за сторонами сделки. Данное обременение может возлагаться как на арендатора, так и на арендодателя.
Срок действия договора
Соглашение может быть заключено на следующие периоды времени:
● На определённый срок до 12 месяцев. В этом случае государственная регистрация договора не требуется.
● На определённый срок 12 месяцев и более. Для такого соглашения государственная регистрация необходима.
● На неопредёленный срок. Поскольку период действия договора не является существенным условием сделки, то он может не указываться в тексте. В этом случае действует правило ч.2 ст.610 ГК, в соответствии с которым соглашение считается заключённым на неопределённый срок. Регистрировать его в государственных органах не требуется.
Порядок изменения и прекращения действия соглашения.
Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, прекращён после истечения срока действия, а также досрочно в целом ряде случаев:
● Форс-мажорные обстоятельства, повлекшие гибель сооружения;
● Снос здания в установленном законом порядке;
● Ликвидация арендатора либо арендодателя как юридического лица;
● Смерть гражданина – индивидуального предпринимателя, либо аннулирование его регистрации;
● Неисполнение сторонами договора условий соглашения.
Порядок передачи и возврата предмета договора.
Это очень важная часть соглашения, которую обязательно нужно прописать. Как правило, здесь указывается обязанность сдать и принять предмет сделки на основании соответствующего акта. Он составляется по количеству копий документа и хранится вместе с договором. При этом помещения, как при приёме, так и при возврате, должны быть в надлежащем санитарно-техническом состоянии, позволяющим использовать их по назначению.
Ответственность арендатора и арендодателя за невыполнение и ненадлежащее выполнение обязательств.
В данном пункте необходимо указать следующие условия:
● Ответственность арендодателя за противоправные действия в отношении имущества арендатора, размещённого на арендуемых площадях;
● Порядок возмещения убытков, причинённых в результате ненадлежащего исполнения сторонами сделки своих обязательств;
● Ответственность за ухудшение имущества арендатором либо третьими лицами, которые находятся в его подчинении.
Дополнительные условия.
В данной части договора указываются пункты, которые арендатор и арендодатель посчитают важными. Это может быть, к примеру, обязанность застраховать собственность, установить пожарно-охранную сигнализацию, обеспечить охрану помещений. Также сюда включается информация о порядке разрешения споров, возникших между субъектами правоотношений.
Реквизиты и подписи сторон.
Арендатор и арендодатель приводят подробную информацию, которая позволяет идентифицировать их. Данные переписываются из паспорта, свидетельства о государственной регистрации ИП или юридического лица. Для всех организаций требуется заверка подписи печатью, также такое право есть за предпринимателем.
Приложения к договору (акт приёма передачи, дополнительные соглашения).
Указанные документы неразрывно связаны с соглашением, поэтому они также должны передаваться в органы Росреестра и сохраняться у обеих сторон сделки. На них можно ссылаться при разрешении споров, связанных с обоюдными претензиями арендатора и арендодателя.
Прекращение и продление договора
При изъявлении одной из сторон желания завершить работу, необходимо соблюсти определённую процедуру. Если в тексте соглашения не указан период его действия, то оно прекращается в одностороннем порядке. Так, арендатор или арендодатель должен уведомить своего контрагента не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты выхода из договора. По соглашению сторон указанный срок может быть снижен.
Существует ряд особенностей правоотношений по срочным договорам. Если соглашение было заключено менее чем на один год, и по истечению указанного срока ни одна из сторон не выразила желание прекратить правоотношения, то он считается пролонгированным на неопределённый период времени. Такой договор также не нуждается в государственной регистрации. Данное обстоятельство может быть прописано в тексте соглашения.
Наверное, каждый, кто хочет создать свой бизнес задается рано или поздно вопросом «Где взять стартовый капитал?». В любом деле есть такая фишка, которая называется ROI, что в переводе с басурманского значит возврат вложенных инвестиций. Так вот надо сначала понять, что вложив 1 000 000 $ в какое-то дело ещё не значит, что эти деньги отобьются и принесут инвестору прибыль.Говоря словами простого народа – стартовый капитал не значит, что Вы начнёте успешный бизнес, а не спустите деньги в первый же месяц работы. Всё приходит с опытом.Яркий пример тому - Стив Джобс. Человек с нуля создал империю Apple, а когда его из нее выгнали, у него были сотни миллионов долларов, которые он с успехом спускал на свои безумные идеи. И если бы не чудо, то сегодня он был бы самым настоящим банкротом, потому что его новые фирмы NeXT и Pixar были убыточны и кушали миллионы долларов в месяц из его собственного кармана.Где вообще начинается бизнес? Бизнес начинается там и тогда, когда Вы твёрдо решили им заниматься. Правда в этом желании есть разного рода черви, которые эти желания подтачивают.Всё зависит от цели. Если Ваша цель деньги, то это не значит, что Вам нужен бизнес! Вообще деньги в бизнесе побочный продукт. Вы не знали? Тогда слушайте секрет Билла Гейтса и Стива Джобса дальше. Если Вам нужны деньги, то способов получить их множество и без собственного бизнеса.Очень популярен способ – охмурить богатого мальчика или девочку и жениться. Это как в советские времена была поговорка «Не имей 100 баранов, а женись как Чурбанов».Ещё, как вариант, можно пойти работать. Да-да. На работе можно заработать денег больше чем в бизнесе. Потом сделать карьеру и уйти в политику. Вы не знали? А люди карьеру делают. И делают успешно. Взять того же Эрика Шмидта. Работал, работал и доработался до Генерального директора Google, заработал миллиарды и стал очень влиятельным человеком.Поэтому бизнес и деньги это не равные вещи. Бизнес – это, прежде всего ресурсы. Скажем бабушка, которая продаёт семечки на рынке это кто? Это типичный бизнесмен. У бабушки есть свой ресурс – семечки. Кто скажет, что я не прав? А топ-менеджер корпорации? У него нет своих ресурсов. У него только в распоряжении ресурсы корпорации. Он наёмный работник и если ресурсами будет распоряжаться неправильно – то его просто выкинут.Вообще есть один хороший способ отличить бизнесмена, от наёмного рабочего. Бизнесмен никогда не возьмет взятку и не пойдет на откат. Знаете почему? Потому ему в этом нет смысла. Взятка и откат подразумевают риск для бизнеса, а какой хозяин будет рисковать своим имуществом? Зато какой-нибудь недобросовестный госчиновник или наёмный директор с удовольствием пойдёт на это. Ведь он рискует не своими ресурсами.Поэтому сразу подумайте, чего Вы хотите. Может и правда лучше работать за 3 000 $ в месяц с Вашими знаниями, кататься по командировкам заграничным и ни за что не отвечать?Давайте вернемся к стартовому капиталу. Где он нужен? Нужен он там, где действительно нужны затраты. Скажем, при открытии ресторана он нужен. При открытии завода тоже неплохо было бы иметь. Но какой смысл начинать бизнес с завода? Даже если есть деньги.Деньги в бизнесе продукт побочный. Если нет опыта ведения бизнеса и необходимых ресурсов, то деньги роль тут не сыграют. В лучшем случае потеряете те, что есть. В худшем влезете в долги.Дело в том, что в бизнесе многое решает идея. Многие говорят, что идея вторична. Это всё ерунда! Даже в спекуляции без идеи не обойтись. Когда Вы поймёте, почему Вы лучше других, тогда и будет считаться, что идея у Вас есть. А иначе Вы просто потонете в серой массе конкуренции.Даже бабушка торгующая семечками понимает, что если она будет торговать ими в безлюдном месте или месте, где торгует ещё 10 бабушек, то навар будет небольшой. А если она сядет в людном месте, которое ещё не облюбовали бабушки конкурентки, да ещё напишет табличку типа «Свежие суперсемечки. Покупайте и не пожалеете», то отбоя не будет от клиентов.Именно эта идея и принесёт ей прибыль. Поэтому первое, с чем надо определиться – это с вопросом «Какова же моя идея в бизнесе?», а не «Где же взять деньги?».Это значит, что начинать бизнес лучше всего в той области, где не требуются крупные затраты в начале. Обратите внимание на такие области как информация, программное обеспечение, консультирование.Наверняка Вы являетесь специалистом в какой-то области или хотя бы имеете жизненный опыт. Например, я прошёл 7 лет в области интернет разработок и знаю эту среду достаточно хорошо, чтобы консультировать людей.Тут очень важно понять, что консультировать других людей можно уже тогда, когда Вы хоть на 1% знаете больше чем они. Уже начиная с этого момента можно смело подаваться в консультанты, потому что даже за 1% информации уже можно брать деньги.Так о каком стартовом капитале тут идёт речь? Набрав достаточно денег, можно открыть более серьезный бизнес. Но это тот капитал, который Вы заработаете сами и будете иметь опыт вложения денег.Поймите одно, что в бизнесе опыт очень и очень важен. Многие, чтобы начать бизнес берут кредит. На самом деле это ужасный шаг. Помните пословицу: «Берешь в долг чужие деньги, а отдаёшь свои»? Я бы добавил: «Да ещё и с процентами». А если прогоришь, то прощайся с имуществом.Ладно если потеряешь свои 50 000$. Так хоть жалко, но ты свободен и получил бесценный опыт. А потеряв 50 000$ кредитора ты попадаешь к нему в рабство.Кредиты можно брать только тогда, когда у тебя есть работающий бизнес, классная команда и опыт. Кредит – это своего рода форсаж, который позволяет переместиться в бизнес-пространстве быстрее других. Это точно также как и у пилотов. Но если ты не умеешь водить самолёт, то зачем тебе такой форсаж? Ты просто спалишь горючее и взорвёшь самолёт. Научитесь сначала управлять самолётом.Поэтому если Вы начинаете бизнес правильно, в той нише, где Вы разбираетесь или можете разобраться в ближайшее время, то тут и стартовый капитал не нужен. Когда Вы перейдёте точку безубыточности, то заметите, как много предложений повалится к Вам.Тогда уже можно думать об инвестициях.Кстати если для бизнеса нужны всё-таки какие-то деньги, то вместо того, чтобы бежать и брать в долг у банка или бандитов (что в принципе одно и то же), то рекомендую такую схему, которую использовал в своё время Джеф Безос, основатель Amazon.com.Человек понял, что деньги на открытие магазина нужны. Он использовал западную схему, которая называется 3F (Family, friends, fools). На русском это значит – семья, друзья, дураки. Он одолжил деньги у семьи, друзей взял в партнёры, а остальное взял у недальновидных и жадных инвесторов. Надо сказать, что в проигрыше никто не остался.
Показать полностью…
Бизнес-идея: Производство щепы
Первоначальные инвестиции: 600 тыс. руб.
Ежемесячная прибыль: 100 тыс. руб.
Срок окупаемости: 6 месяцев
Выпуск древесной щепы, несмотря на всю простоту продукции, может стать довольно рентабельным бизнесом. Направление это, по сути, не ново, но на территории нашей страны совсем немного предприятий, производящих щепу. В основном, ее выпускают в цехах на базе других деревоперерабатывающих производств.
И если купить качественное оборудование для производства щепы своими руками, данный проект можно реализовать в прибыльный бизнес. Составляя бизнес-план по открытию предприятия, важно обозначить здесь возможные варианты его развития. Предприниматель тут может пойти несколькими путями.
Древесная щепа – попутный продукт деревообработки размерами 10*30*3 мм (Ш*Д*Т). И задумавшись об организации малого бизнеса, простого, но при этом прибыльного, непременно стоит обратить внимание именно на производство древесной щепы. И вот почему:
— Технологическая схема предельно проста.
— Большой выбор оборудования, разного по устройству и стоимости.
— Огромный рынок сбыта.
— Низкая конкуренция.
По сути, бизнес по изготовлению древесной щепы превращает обычные отходы деревообработки в ценный материал, который может использоваться в самых разных сферах.
Помимо положительных сторон, производство технологической щепы имеет и один важный недостаток, о котором непременно стоит упомянуть – сезонность бизнеса. Некоторые рынки сбыта здесь «работают» только в определенный период. Но если предприниматель грамотно выстроит процесс, то даже сезонность не погубит молодое предприятие.
Варианты развития бизнеса по выпуску древесной щепы
Этот бизнес особенно хорош тем, что предприниматель может выбрать, в каком именно направлении развивать свой бизнес. Впрочем, путей этих может быть сразу несколько. И это поможет в будущем не столкнуться с проблемой сезонности. Другими словами, когда заканчивается сезон на сбыт продукции одного направления, можно «переключаться» на иной рынок сбыта.
Где и в качестве чего используется древесная щепа?
— в дизайне,
— в качестве сырья,
— в качестве топлива,
— для копчения.
Производство декоративной щепы – выгодное направление, позволяющее реализовывать продукцию самым разным слоям населения. Покупателями здесь могут стать не только зажиточные владельцы загородных участков, но и рядовые дачники, которые в весенне-летний сезон мульчируют грядки. Декоративная щепа также может быть востребована среди ландшафтных дизайнеров, владельцев гостиниц и турбаз. И несмотря на то, что в этом случае производственная линия должна быть дополнена оборудованием по окраске материала, все затраты, за счет более высокой цены продукции, окупятся быстро.
А вот производство топливной щепы поможет избежать простоев в зимний период. Но такое направление бизнеса экономически целесообразно организовывать в тех районах, где деревянное сырье сбывается по низким ценам. Продукцию можно сбыть как сторонним производственным предприятиям, так и частным лицам. Затраты минимальны, требования к качеству готовой продукции невысоки, рынок сбыта перспективен – бизнес просто обречен на успех.
Изготовление щепы для копчения подразумевает использование в технологическом процессе отдельных пород дерева – березы, бука, осины, ольхи. Вот тут требования к качеству готового материала повышены, поскольку он используется при производстве продуктов питания. Затраты в этом случае могут быть минимальны – всего то и нужно, что купить станок для производства щепы в домашних условиях и сбывать полученную продукцию либо на пищевые предприятия, либо частным лицам.
Изготовление щепы для арболита, древесных плит, пеллет, жидкого дерева потребует больших вложений в бизнес, поскольку здесь важны объемы производства. И готовую продукцию по выгодной для себя стоимости будут готовы приобрести многие промышленные предприятия. Молодому цеху будет сложно наладить сотрудничество на оптовые продажи, поэтому поначалу, скорее всего, придется предлагать продукцию по более низкой стоимости, чем конкуренты.
Технология изготовления древесной щепы
Технология производства щепы предельно проста и практически не зависит от сферы применения конечного вида продукции. Технологическая цепочка такова:
— Подготовка сырья (сортировка, сушка).
— Дробление сырья.
Несмотря на то, что технология проста, а промышленная установка в управлении не потребует особых навыков, лучше на производстве предусмотреть должность технолога, который бы контролировал соблюдение технологических норм при выпуске продукции.
Эти стадии стандартны. А вот при производстве декоративной щепы присутствует еще один этап изготовления – окраска измельченного сырья. Процесс окрашивания прост – щепа либо окунается в раствор пигмента, либо обрызгивается окрашивающим раствором. Высокотехнологичные промышленные машины для окрашивания щепы не нужны – очень часто в мини-цехах этот этап осуществляется вручную.
И основные трудности вызовет даже не станок для изготовления щепы, а подбор краски и самой технологии окрашивания. Ведь нам в конечном итоге нужно получить продукт, который бы долгое время (вне зависимости от погодных условий) сохранял свой яркий цвет. Вот почему так важен контроль за производством.
Оснащение цеха по изготовлению древесной щепы
Определившись с направлением бизнеса, можно приступать к следующему этапу организации цеха – закупке оборудования. Основной аппарат здесь – рубительная машина для производства щепы. Именно она превращает сырье в конечный продукт, а значит, именно от нее будет зависеть качество изготовляемой продукции.
Можно купить высокотехнологичную линию, которая позволяет изготавливать разные виды щепы. Но стоимость такой довольно высока – вплоть до 3000000 руб. Но предпринимателям, которые стеснены в средства, лучше собрать линию из отдельных аппаратов – сушилки, дробилки, бака для окрашивания и фасовочной машины.
При оснащении цеха стоит особенно тщательно выбирать измельчитель древесины. А выбор будет зависеть от планируемых объемов производства и имеющихся в наличии инвестиций. На рынке оборудования представлено несколько видов дробилок:
однодисковые,
барабанные,
молотковые.
Каждый из обозначенных типов машин по-своему хорош. А потому, при покупке лучше обращать внимание не на способ измельчения, а на другие параметры. Итак, хорошая рубильная машина, какая она?
Толщина корпуса в части аппарата, где расположены режущие элементы, должна составлять не менее 20 мм. Только в этом случае дробилка для щепы прослужит длительный период без поломок и простоев.
Ножи, изготовленные из износостойкой стали, будут лучше и быстрее измельчать сырье.
Хорошо, если гидравлическая подача будет состоять не из одного, а из двух затягивающих вальцов.
Концевые выключатели, которым будет оснащен станок, защитят рабочий персонал от несчастных случаев.
Если машина будет иметь возможность поворачиваться на 360˚, это обеспечит удобство складирования щепы при ее выбросе из дробилки.
Аппарат проработает дольше, если количество ножей будет больше 2.
Отлично себя зарекомендовали следующие марки бюджетных дробилок – LASKI, BOXER. Цена машин не превышает 200000 руб.
Если говорить об общей стоимости оснащения цеха, то цена оборудования для производства щепы средней мощности не превысит и 800000 руб. В линию будут входить весь набор машин и аппаратов, необходимых для выпуска качественного продукта. Конечно, если говорить о станках помощнее, то их стоимость будет значительно выше – до 2000000 руб. Но вряд ли целесообразно оснащать цех высокопроизводительным оборудованием пока не отлажены каналы сбыта.
А чтобы еще больше снизить расходы на оснащение цеха, можно задуматься о приобретении поддержанного оборудования. Стоимость б/у машин будет значительно ниже, но тут нужно еще внимательней отнестись к выбору технологической линии.
Какой доход может принести бизнес?
Если на запуск цеха планируется привлекать сторонние средства, то в бизнес-плане нужно будет как можно точнее отобразить все предстоящие расходы и доходы. Как показывает практика, открыть цех можно, затратив 500000-1000000 руб. Все зависит от того, сколько уйдет денег на закупку оборудования и сырьевого запаса, аренду и подготовку помещения. К примеру, расходы значительно снизятся, если цена рубительной машины для производства щепы своими руками будет низкой, а само производство наладить на базе собственного пустующего гаража или загородного участка.
Если говорить о возможной прибыли, то тут все будет зависеть от объемов реализации готового продукта. Но основа для расчетов такова – средняя рыночная стоимость продажи щепы составляет 150-1000 руб./м3 при ее себестоимости в 80-500 руб./м3. Такой разброс цех наблюдается из-за разного назначения продукции.
Цена станка окупится тем быстрее, чем скорее будут отлажены каналы сбыта. А то, кому именно сбывать щепу, зависит от выбранного направления бизнеса. Чтобы заключить выгодные договора продаж, особое внимание уделяем рекламной кампании. Следует разместить информацию о выпускаемой продукции в газетах, в Интернете. На руку предпринимателю сыграет и «сарафанное радио», когда молва о хорошем качестве щепы разнесется по всему региону.
2 известнейших бизнесмена, Владимир Довгань и Олег Тиньков, отвечают на самые разные и интересные вопросы!
Увлекательнейшая онлайн трансляция прямо из главного здания Банка «Тиньков Кредитные Системы» (ТКС)! Смотреть всем!
Бизнес-идея: Прием и сдача металлолома
Первоначальные вложения: 100 т.р.
Чистая прибыль за год: 990-1100 т.р.
Срок окупаемости: 2 мес.
Многие наверняка не помнят то прекрасное советское время, когда пионеры после уроков собирались в бригады по сбору металлолома. Учителя и воспитатели устраивали соревнования между классами, будучи уверенными, что эти общественно-политические акции делают детей сплоченней и дружней. И это было действительно так. На сбор металлолома шли не из под палки, а по желанию, видя в этом азарт и спортивный интерес. Золотое было время.
«Золотое» оно и нынче, правда, несколько в другом ракурсе. Сейчас на металлоломе делают бизнес, и надо сказать, неплохой. Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Возьмем типичный пример, не крупный город, а провинцию с частным сектором. То, что это провинция, ни в коем случае не является препятствием к зарабатыванию на металле. Наоборот, основные источники поступления металлолома — это, прежде всего, частный сектор провинций. Да и точек приема металлолома не так уж и много. Принимается здесь металлолом намного дешевле, чем в больших городах, следовательно, Ваш доход от этого будет только расти.
Сразу оговоримся, бизнес в высшей степени необычный, смело можно сказать совсем необычный, так как по существу является нелегальным бизнесом. Но наша цель — действовать только в правовом поле.
Чтобы бизнес имел успех, его нужно чётко продумать и составить специальный план. Большинство «предпринимателей» не регистрируют пункт металлоприёма. И делают это зря. Такой бизнес по праву считается нелегальным, и можно схлопотать штраф. Поэтому первым делом рекомендуется отправиться получать лицензию. Благо, сделать это достаточно просто и быстро, а также не слишком затратно с материальной точки зрения. Следует отметить, что лицензия на металлолом регионам крупных городов выдаётся без особых проблем и лишних формальностей.
Прежде всего, конечно, придётся потратиться на лицензию. В обязательном порядке нужно предоставить необходимый пакет документов, в который входит следующий перечень:
— паспорт и другая документация на оборудование;
— справка или документ, подтверждающий квалификацию сотрудников организации;
— квитанция, подтверждающая уплату лицензионного сбора, и т. п.
В любом другом роде бизнеса с Вас возьмут деньги за тот товар, который Вам предложат. А здесь всё наоборот. Вы платите людям денежные средства за тот «железный мусор», который Вам сдают на пункт приёма металла. В этом и вся прелесть этого рода занятий. Здесь нет застойного периода, так как деньги нужны всем и сейчас. Однако имеются нюансы, о которых необходимо знать.
Что необходимо для начала бизнеса? Здесь не будем затрагивать «бумажные» дела, которые легализуют Вашу деятельность как частного предпринимателя.
Экономика.
Входным билетом является сумма порядка 100 т.р. Доход за год, если все сложится удачно, составит от 990 т.р. до 1100 т.р. Первые денежные вложения могут возвратиться через месяц-другой. Можно взят в банке кредит. Если Вы все будете делать правильно, то через 10-15 дней сдадите первую машину «Вашего черного золота». Одна ходка — это не менее 10 тонн металла.
Подсчитано, что оптимально на каждом килограмме Ваш заработок составит минимум 3 рублей, т.е. одна ходка добавит Вам в копилку около 25-27,5 т.р. Таких ходок в течение месяца может быть от одной и до любой цифры, в зависимости, где расположена ваша точка приёма металла и одна она, или их несколько. Что касается расценок, то увесистый чёрный металл покупается, к примеру, по 5,5-8,25 рублей за килограмм, а жесть — по 1,5-3 рублей за килограмм, крупные габариты (ржавые холодильники, плиты газовые и т.п.) — по 2,2-3,3 рубля.
В пункте приема всегда должны находиться два работника: приёмщик, его дело весы и расплата с клиентом за металлолом, и второй, который занимается разборкой металла, различные старые двигатели, т.е. всё, что подлежит разборке. Алюминий стоит 55 рублей за килограмм, медь, к примеру, стоит 150 рублей за килограмм и бронза — 70 рублей и т.д.
Как правило, за неделю собирается до 400 килограммов цветного металла, вес достаточный, чтобы его сдать и заработать около 6,6 т.р. в неделю, это без учета чёрного металла.
Организация приема. Приёмщик заступает на смену тогда, когда его сменщик сдал предыдущую машину с металлом и на бумаге перед хозяином отчитался. Продолжительность смены продолжается до тех пор, пока вес не достигнет 10 тонн минимум чёрного металла. Режим работы круглосуточный, т.к. основной поток металла приходит вечером, а иногда и глубокой ночью. Ночует приёмщик на месте. Такой режим их устраивает, так как за две недели зарабатывают не менее 14-17 т.р., из которых 5,5 т.р. легальной «хозяйской» зарплаты плюс 11 т.р. на различных недовесах.
Из инвентаря необходимо: весы, на которые можно сразу взвешивать около тонны металлолома и вторые весы со стрелками и с гирями для приёма цветного металла. По деньгам это обойдётся от 22 т.р. до 33 т.р., дешевле, конечно, обойдутся, весы б/у. О «крыше» в статье не пишем, каждый занимается этим вопросом по «индивидуальному» плану.
Главный, пожалуй, нюанс данного бизнеса — место, где у Вас будут брать металл оптом.
Это может быть:
— точка приёма оптом металлолома, самое, что ни есть менее хлопотливое место сдачи сырья;
— второй вариант — это порт, если, конечно, Вы живёте возле моря. Если нет, то об этом варианте забываем. Здесь много всяких «подводных течений», с которыми при необходимости следует познакомиться;
При сдаче машины либо в порту, либо на оптовой точке приёма, желательно присутствовать лично, так как денежный расчёт осуществляется прямо на месте и не стоит доверять это приёмщику. Хотя приёмщик должен быть хорошим знакомым, ведь Вы каждый день будете давать ему «кругленькую сумму» на закупку металла.
Не забывайте каждое утро начинать с того, чтобы узнать на оптовой точке приёма о ценах, как на цветной, так и на чёрный металл. Вот, пожалуй, и весь ликбез по наладке бизнеса на металлоломе. Успехов!
